郭子威: 未來十年北京房價將進入平穩期

香港教訓痛定思痛後得出“平穩大於一切” 為高利潤承擔高風險不是香港房企的作風 為什麼十年前就預見到順義別墅區的今天



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“平穩”,香港長江實業董事郭子威在接受北青報記者專訪時,出現頻次最高的詞就是平穩。整整十年,這位親身經歷瞭香港樓市跌宕起伏的職業經理人,以其貌似保守的操盤風格,將北京有史以來最大規模的別墅項目帶至收官。而作為“中央別墅區漲幅最慢的別墅”操盤手,同行對這位極少拋頭露面的長實少帥褒貶不一,認為中央別墅區價格不能更進一步的飛漲,與長實項目長期低位運行有著不可推卸的責任。對此,郭子威從來不予回應與解釋。此次面對記者采訪,他將過去十年所經受的質疑一一作答,並且對北京樓市未來十年前景作出瞭自己的判斷。

“不經香港之痛,哪知北京之歡”

記者:長江實業北京大盤“譽天下”在整個中央別墅區漲幅是最慢的,曾經受到同行的質疑,而這種操盤思路是否與您經歷的香港樓市崩盤吸取的教訓有關?

郭:1997年至2003年,在樓市泡沫破裂的香港,各方報道指出香港房價整體跌幅高達70%,超過10萬名香港人成為“負資產”人群,我與很多人一樣,是其中的一員。

1997年因為回歸祖國的重大利好,香港樓市迎來一次高潮。如果可以把當時的香港樓市數值用100分來評判的話,之後經歷2003年非典的影響,香港樓市數值下跌至50%以下。此後進入緩慢回升的過程,2004年香港特區政府采用減少土地供應等方式,把樓市慢慢硬頂上去,到2017年才達到新的高點,樓市數值大約在160分左右。對比1997年的數值,20年瞭,香港從崩盤前至今漲瞭60%左右。

20年,60%漲幅,無論中間如何暴漲暴跌,最終得到的結果仍然是正面的,但有多少在市場最狂熱的時候,以最小的首付比例(加杠桿),買瞭被高估片區和樓盤的人,最終沒能看到20年後的今天。因此,隻有經歷過香港之痛的人,才會感悟到無論市場還是房價,“平穩”發展才是最安全的底限。

因此,當我看到國內市場遇到政府宏觀調控,很多人不理解,但我還是想客觀地說,2004年如果不是香港政府果斷出手,運用減少供應等行政手段介入市場,後果更加不堪設想。因此,政府對房價暴漲暴跌進行適當的調控是有利於市場健康發展的。我們看到,即使遇到調控,北京房地產仍然處在健康的軌道,沒有經歷香港那樣的跌宕起伏,我認為是很不容易的。

“當時我們成功預測到瞭十年後順義的今天,所以選擇經濟型產品”

記者:說回到長江實業在北京的大盤“譽天下”,十年前,中央別墅區已經是寸土寸金、豪宅林立的區域,而當時國內很多優秀的房企還沒有介入豪宅市場,香港豪宅應該在中央別墅區有相當可觀的市場前景,而長實卻以“北京第一個精裝經濟型別墅”的姿態入市,讓區域同行大跌眼鏡,近十年北京房價漲幅有10倍左右,但“譽天下”在十年的房價卻始終處於每期微調的狀態。當時長實高層是如何考慮的?

郭:首先,解釋我們為什麼定價低調。

作為來自香港的開發企業,我們在制定推盤價格策略的時候,肯定要考慮到以往在香港的開發經驗。在香港,我們每次推盤的時候會把房源保持在一定的數量之內,價格則會根據當時的市場需求加以調整,讓項目價格呈現平穩上升。當然,如果整體市場出現價格波動,我們也會做相應調整。

內地某些開發商出於盈利的考慮,房價一漲甚至達到10%、20%,而“譽天下”的漲幅一直維持在5%左右。我們進入中央別墅區開發“譽天下”,當時就有其他項目可以做價格參考,但我們並沒有根據同區域項目比較法去給項目定價。而是按照我們自身的經驗和方式,結合當時的北京市場環境,制定瞭相對親民的價格。對於同行指摘的漲幅問題,在我們看來,每一期開盤有5%左右的漲幅也不算低瞭。“譽天下”有1500套連城大宅和特色大宅,我們不希望因為大幅調價而造成銷售的波動,平穩地把項目銷售完成並保證合理的利潤,才是我們的目標。

但說實話,我們真的沒有預測到北京的房價在十年間這麼火(笑)。

其次,解釋我們為什麼做經濟型產品。

之所以不做豪宅而做經濟型產品,是因為我們看瞭當時順義的狀況——缺乏人氣。如果我們沿著先至者的腳步繼續做頂級豪宅,那麼勢必會使中央別墅區變成一個高貴的“鬼城”,所以,我們要通過產品的親民性吸引一批剛剛小有所成、前景可期的年輕人來到這個區域居住,隨著他們的工作狀況、生活水平、人生閱歷的提高,會帶動一批一批的同圈層人群來,無論對銷售工作還是區域成熟都是非常重要的因素。畢竟我們有1500套連城大宅和特色大宅,開發周期十年,如果一旦其中一期出現較大波動,對後期都是災難性打擊。所以,無論是第一個做精裝,還是首付期延長,都是為瞭給年輕的置業者騰出更多的時間去賺錢,盡量不讓他們在購買時感到沉重的負擔,也始終讓我們的項目處於安全的狀態。

欣喜的是,我們賭對瞭。從第一期開始,之後的四期產品都有很大比例的老帶新客戶。這說明客戶對我們的做法是高度認同的,也說明我們平穩的價格策略貼合這段時間的市場發展,當初的決定,讓“譽天下”成為中央別墅區人氣最火的項目,項目的入住率達到70%。我們不會很刻意地對比其他開發商10%、20%的漲幅,堅持平穩的方式,才能更好地應對市場的不明朗狀況。

“香港房企的生意經是平穩的利潤而非激進的規模”

記者:我們發現,大多數香港房地產企業,很少參與內地天價地的競拍,而且不看重規模隻重利潤,這是說明香港房企與內地房企開發理念不同,還是擔心會出現不可控的風險?

郭:看好北京乃至國內房地產市場,毫無疑問是香港房企的共識,我相信沒有人會看空北京樓市。未來5-10年,對於北京的發展趨勢,大傢會看得更清晰的。但問題是目前階段大傢的競爭太激烈,導致很難在當前市場找到一個具有很好開發潛力的地塊。全國各地開發商都到北京來做開發,並不完全因為這裡是首都,有某種象征意義;而是因為在北京確實可以贏得利潤,也是成為一線開發商的品牌和實力標志。

吃一塹長一智。而香港開發商經歷過1997年的高潮,也經歷過2003年的低潮,香港開發商相比較而言更為成熟,對房價也更為敏感。在北京房價快速上漲的階段,如果香港開發商沒有先前的經歷可能就會加入搶地。

但實際上,港企確實不可能跟內地房企硬拼。利潤和風險是香港開發企業的兩個重要考量,如果利潤很高,但風險也很高,香港企業在面對這樣的項目時,會非常謹慎,不一定參與。此外,也有資金方面的考慮。比如保障房、自持商品房,它的資金投入很高,運營周期也很長,香港企業操作這些項目也會面臨很多困難,在內地更不敢輕易為之。

香港房企對於“平穩”二台中腳底按摩字的堅守可以從今年上半年的銷售情況中管中窺豹,不少港企截至八九月份的銷售額也就幾百億,根本不能跟內地開發商上千億、幾千億的規模比較。所以香港開發商跟內地開發商的發展思路完全不同:內地開發商是快速開發、快速套現,香港企業是從一個比較長的時間段去考量。

但是我要說的是,無論投哪裡的項目都要尊重這塊土地,不論是香港開發商還是內地開發商,都要把土地資源做到最好。

以上隻是我個人判斷,因為單純照搬香港的經驗來評價當前北京樓市不一定完全合理。況且我們國傢的經濟發展和北京的城市發展是非常快速的,出臺措施不斷調整樓市,就是為瞭避免出現泡沫。

“明眼人都看得出北京的發展,但未來十年房價漲幅應該不會超過50%”

記者:剛才談到過去十年,您對於北京市場、對於長江實業十年深耕中央別台灣電動床工廠墅區的回顧與感慨,那麼您對未來十年北京樓市的預測是什麼?曾經有一位經濟學傢稱未來北京房價能達到80萬元/平方米,您認為可能嗎?您個人判斷十年後的北京樓市最高價能達到多少?

郭:北京與香港不同,北京的經濟發展動力和首都定位優勢遠超香港。再對比香港隻有700萬人口,而北京擁有2000多萬人口;香港雖有1000多平方公裡面積,但用於開發的土地十分稀少;而北京的可開發規模和空間要遠遠大於香港;未來香港的房價增長源於供應的有限和需求的增加;而北京樓市增長動力卻擁有國傢經濟增長的強大推動做保障,這是我認為兩個城市樓市未來的最大區別。中國經濟近幾年的增長雖然再沒有10%、8%這樣的速度,但6.5%依然是非常高的幅度,再看香港經濟每年2%-3%的增幅,處於平穩期,如果沒有外來因素的刺激,香港樓市隻會慢慢上漲。而北京的政治、經濟發展,對房價有著巨大的推動力。

北京作為一個超級城市,這十年的發展速度是非常快的,尤其是交通網絡的發展讓人感嘆。我十年前來北京操盤,北京隻有三四條地鐵線,而這十年北京已經發展到十幾條地鐵線,遍佈整個城市的地鐵網絡。還有一個讓所有人振奮的因素:兩所中國高校入圍世界前30,這是世界上多少城市都夢寐以求的。北京仍將不斷吸收來自各地的優質資源,整合成北京發展的動力。因此,我認為北京未來十年,就是一個從非常高速增長的階段,到進入平穩發展的過程。

至於未來十年的房價大陸商標申請,我個人認為,理論上北京房價可能會出現所謂“天價”,但是小概率事件。

首先,因為我國政府會對房地產進行嚴格控制;其次,人們的實際購房能力存在極限,不可能無限制購買;第三是房價向上走的幅度會減小,以往是因為房價基數低,顯得漲幅很高,而往後很難再重現以往的漲幅。

但從經濟以及城市發展角度看,我認為北京房價會維持一個比較正常的漲幅,這個幅度大致在每年5%左右。以目前最高十五六萬元每平方米的房價,十年之後漲到30萬元一平方米是很難的(個別稀缺性特別強的樓盤可能會出現天價),因為人們的工資收入不可能這麼漲。再綜合這幾年中央政府對房價的態度,北京不可能再出現當年香港、日本那樣的泡沫。

文/本報記油煙處理設備者張劍

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